第一太平戴维斯发布《2023年第一季度西安房地产市场回顾及未来展望》报告

· 消费分级现象明显 电子品类加码布局

· 租赁市场略有回暖 需求回归传统商务区迹象明显

零售物业市场

2023年一季度，西安零售市场迎来调改后重新开业的世纪金花赛高店，新增供应约7.1万平方米。西安零售市场已有缓慢复苏迹象，但整体活力略显不足，空置率环比小幅上涨0.4个百分点至11.7%。租金方面，全市购物中心首层平均租金环比基本持平，为人民币318.4元每平方米每月。

消费分级现象明显 在经济略显疲软的背景下，部分居民预防性储蓄意识增强，进而主动降低消费意愿，而高净值群体受此影响较小，不同层级消费能力表现差异化明显。奢侈品高端消费需求稳健，同时市场上中高端品牌整体运营良好，经营情况稳定。反观大众消费品消费需求未得到完全释放，推动零售市场空置率水平近期持续上升。与此同时，年轻一代群体的消费观念日趋理性，消费需求转向对品质与高性价比兼顾的情况明显，季内录得以好特卖、嗨特购为代表的高性价比零售集合店积极拓店。

新能源汽车延续活跃需求 尽管一季度西安零售市场活跃度欠缺，但市场也不乏亮点。新能源汽车延续往年活跃态势，持续积极布局西安市场，在品牌丰富度及店铺数量上均有明显增长，季内活跃品牌除早期入驻购物中心的新能源汽车品牌如上汽大众、比亚迪、理想汽车等之外，还不乏一些新晋活跃品牌如创维汽车、阿维塔及腾势汽车等。

电子品类加码布局 茶饮品牌丰富度有所提升 消费者对电子产品的功能性需求转向对体验感、价值感的需求兼具，投影仪、电竞装备及周边等产品备受追捧。在头部品牌京东之家战略性扩张计划带动下，推动数码电子产品活跃度上涨。季内录得多个项目引进京东之家、京东数码、小米之家等电子产品集合店，产品丰富度及线下门店场景化体验感都有明显提升，将为区域消费者带来更为丰富的购物体验。餐饮业态方面，茶饮品类热度有所下降，门店扩张速度不及去年，但品牌丰富度仍不断提升，季内录得精品茶饮品牌T9 PREMIUM TEA首店选址落户世纪金花赛高店，另外茉酸奶、霸王茶姬、沪上阿姨均在季内开出多家分店，体现出茶饮品牌仍持续看好西安零售市场。

展望2023年第二季度，预计无新项目入市。自疫情放开以来，经济稳步恢复，随着“提振消费”成为年度关键词，恢复和扩大消费更是全市乃至全省工作重点，零售物业市场有望迎来新发展机遇。第一太平戴维斯华西区代理部（商业楼宇/商业及零售服务/产业及物流地产）负责人、高级董事戴晖表示：“由于消费者的消费逻辑与消费需求正在发生变化，运营方需专注于营造场景化沉浸式购物体验、敏锐察觉消费层级需求变化、引进贴合消费需求的品牌或是激发线下消费意愿，以寻找实现消费增长的破局之道。”

甲级写字楼市场

2023年第一季度，西安甲级写字楼市场未录得新项目入市，总存量保持在211万平方米。伴随疫情政策的放开，市场活力略有回升，去年底积压的部分租赁需求得以释放，但吸纳量提振有限，与疫情前相比仍有较大差距，受市场供应量放缓影响，空置率小幅回落。季内甲级写字楼净吸纳量约2.4万平方米，空置率环比下降1.2个百分点至26.2%。租金方面，虽市场表现略有回暖，但大部分项目对外报价仍维持稳定，平均租金约为人民币102.4元每平方米每月，环比小幅下降0.1%。

租赁需求回归传统商务区迹象明显 在西安甲级写字楼租赁市场需求小幅回升的背景下，各子市场表现呈差异化，相较于城北区域需求的乏力，南二环与小寨和高新一期子市场韧性凸显，合计贡献约38%的新增租赁面积，同比上升16个百分点，同时空置率分别环比下降3.7个百分点和2.3个百分点，至24%（南二环与小寨）和23%（高新一期）。在租赁市场去化承压的背景下，传统核心商务区具备交通便利、商务设施配套齐全等核心竞争优势，加之去年高品质载体的入市，进一步提高了区域竞争力，租赁需求呈现出回归传统商务区的态势。

信息技术仍为最活跃行业 证券板块表现亮眼 从行业需求端来看，季内排名前三的行业分别是信息技术、房地产和消费者服务业。信息技术行业延续去年态势，本季度仍为租赁需求最活跃行业，占新成交总面积约22.4%，季内录得多个大面积租赁成交。年初西安获批建设综合性国家科学中心和科技创新中心，成为全国第四个获批建设“双中心”的城市，标志西安的硬科技实力不断增强，科技创新力加速释放，推动信息技术行业及上下游企业的租赁需求释放。第一太平戴维斯西安商业楼宇部助理董事索伟宁表示：“西安近年来硬科技实力不断增强，电子信息行业呈高速发展态势，此类行业租赁需求活跃标志着西安经济发展迈向稳定高质量发展阶段。”此外，金融行业本季度租赁需求有所回落，租赁面积占比约12%，位于行业需求来源第四位，但值得一提的是，金融行业细分领域证券类企业在一季度表现亮眼，季内录得多家证券公司在甲级楼内新租办公区域。2022年全国债券市场平稳运行，规模稳定增长，加之西安前不久发布“黄金十条”，积极支持金融业发展，推动资本与产业良性互动，未来有望推动更多证券、资管类企业在西安落户发展。

展望2023年第二季度，西安甲级写字楼市场预计无新项目入市。短期内市场经济恐难大幅反弹，相当部分企业持审慎扩张态度，租赁市场仍面临需求活跃度较低的压力。