第一太平戴维斯发布《2024年上半年西安房地产市场回顾及未来展望》报告

l 金融类企业租赁需求强劲 办公载体趋于多元化

l 消费偏好趋于绿色和智能 商超迭代释放新消费需求

甲级写字楼市场

2024年上半年，西安甲级写字楼市场录得英发金融中心一个新项目入市，为南二环与小寨区域带来约4万平方米的新增供应，推动全市甲级写字楼存量至220万平方米。需求端方面，租赁市场表现平稳，甲级楼内租户稳定性有所上升，退租情况较去年同期相比显著好转，净吸纳量因此同比上升，为3.8万平方米。在新增供应持续位于低位，租赁需求逐步释放的情况下，空置率呈下降态势，同比下降2.9个百分点，环比下降0.4个百分点，至24.0%。租金方面，伴随多个行业转型调整及办公载体趋于多元化等多重因素的影响，甲级楼内租赁需求释放受阻，业主方持续承压，致使租金不断下探，同比环比均小幅下滑，至99.6元/平方米/月。

金融类企业租赁需求强劲  2024年上半年，金融类企业释放强劲的租赁需求，新增租赁需求占比继2019年后再次重回行业首位，占整体新增租赁面积的45%。从细分行业来看，受个别大面积租赁成交影响，银行占比大，约70%；其次为保险、金融交易中心及金融数据，分别占比9.6%、7.6%。年初，2024创投大会在西安举办，引入多个创投机构，加之近年来西安持续优化投资环境，完善金融投资体系，带动银行、证券、融资租赁相关企业的办公需求释放。此外，在电商、数字化生活服务等领域的发展下，与移动支付业务相关的金融交易类企业租赁需求亦有所提升。

信息技术行业内竞争加剧  信息技术行业租赁需求在上半年平稳释放，其面积占比延续去年以来的态势保持在前三水平。值得一提的是，上半年录得新增需求与退租面积基本持平，预示着部分企业持续扩租的同时，也有一定量的企业退出甲级办公楼，行业竞争趋于白热化。

办公载体趋于多元化  房地产上半年新增租赁需求排名第二，约为11.9%，主要需求来源仍以建造及工程相关企业为主。值得关注的是，房地产企业的退租量为新租的近1.4倍，致使该行业净吸纳量为负，一方面部分开发商在甲级楼内持续清退，另一方面个别建筑工程企业迁入新建的总部楼宇，致使甲级楼内退租量升高，预计该趋势仍将延续，或对该行业在甲级楼内的租赁需求造成持续影响。教育服务行业仍在消费者服务行业内占主要需求来源，上半年，其新增租赁面积占比68%。值得关注的是，消费者服务行业上半年在甲级楼内退租面积比新租面积多出两倍，其在甲级写字楼内的存量租赁面积呈缩减态势，追踪其去向发现，产业园区成为不少该类租户的新选择。

在宏观经济增速下行的背景下，多数企业的租赁策略转变为价格驱动趋势明显，租赁策略更为灵活的共享办公、租金更有优势及具有低密特性的产业园区等产品迎来其发展窗口期。加之西安轨道交通不断完善，城市骨架被拉大，在一定程度上缩减了区位影响因素，企业在选址时无论区域亦或是载体空间形态方面，都拥有更多的选择，西安的租赁市场呈现多点开花的状态。第一太平戴维斯西安商业楼宇部高级助理董事索伟宁表示：“随着西安近年来不断织密的轨道交通网络，加之下半年高新云巴的投入使用，城市内部交通愈发便利，非核心商务区的多元化载体空间或迎来新发展空间。”

零售物业市场

2024年上半年，西安零售物业市场迎来位于高新片区的宜家荟聚入市，作为本地的外商独资商贸项目，吸引了超400家品牌，包含荟聚购物中心和宜家家居两个板块，为区域消费注入活力。至此，西安优质零售物业总存量达661.4万平方米。在文旅经济、演艺经济的带动下，西安消费市场整体呈缓慢复苏态势，加之此前的部分空铺在上半年逐步填补，全市优质零售物业空置率由此环比下降1.3个百分点，同比下降1.2个百分点，至10.5%。

餐饮业态乘文旅之风强势复苏  餐饮业态活跃度攀升，业态占比同比上升7.4个百分点。除火锅、烤肉、云贵川等菜系延续过往的活跃表现外，上半年还录得印度、中东、新疆等菜系陆续在购物中心内开设新店。此外，在春节、五一等节假日带动下，旅游经济推动本土餐饮品牌消费需求进一步释放，多个陕菜品牌例如长安大排档、袁家村积极进驻购物中心。

消费偏好趋于绿色和智能  零售业态新增需求占比有所收缩，同比下降2.7个百分点。升级消费需求上扬，消费者偏好绿色、智能的高品质消费品。上半年，除传统电子产品如华为、苹果经销商及家电集合店如小米家电、京东电器等保持活跃扩张态势外，还录得电子产品DJI、来自美国的音响品牌Harman/Kardon在购物中心积极拓铺。此外，具备智能、绿色特征的家电活跃度提升，智能洗地机、扫地机器人等产品在购物中心店铺占比上升。

解压放松类休闲方式表现亮眼  2024年上半年，服务业态占比同比下降4.7个百分点。然而在整体业态活跃度下降的背景下，休闲娱乐业态表现亮眼，包括KTV、搏击、室内滑雪场等在上半年积极拓店。此外，迎合北方消费群体需求的洗浴类业态在购物中心持续扩张，上半年录得多个足浴SPA、洗浴中心进驻购物中心。

商超迭代释放新消费需求  传统商超与仓储式会员制超市的迭代为消费者带来新消费体验，亦丰富了购物中心的业态类型。近年来陆续有不少传统商超在西安市场退店，包括沃尔玛、卜蜂莲花等老牌商超，与此同时，小面积的新零售折扣超市如奥特乐、好特卖等在购物中心加速布局。此外，上半年仓储式会员制超市山姆会员店宣布落户城南，未来该项目的入市将为消费者带来新的购物体验。

二次元产业经济激发新消费场景  展望2024年下半年，西安有望迎来多个新项目入市，西安零售商业市场的竞争将愈加激烈，不少传统百货商场在变革中寻求新机遇。在此契机下，二次元文化引发新消费浪潮，西安多个商场引进二次元相关品牌店铺，小寨银泰城瞄准二次元赛道，在升级调改后打造出西北二次元经济产业聚集地，吸引众多二次元爱好者前往。第一太平戴维斯华西区代理部负责人、高级董事戴晖表示：“二次元产业日益成熟，其覆盖的消费群体在不断扩大，消费需求从线上不断衍生下沉至实体经济产业及线下消费场景，二次元产业规模不容小觑。”

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